A bérleti szerződés elengedhetetlen eleme egy lakáskiadásnak. Megírásához nincsen feltétlenül szükség ügyvédre, a legfontosabb tartalmi részeinek megismerésével, bárki elkészítheti azt.
A lakáskiadás idő-és energiaigényes folyamat. Az ingatlanról készített felvételek készítésétől kezdve a meghirdetésén át az érdeklődők fogadásáig számos plusz feladatot jelent a tulajdonosnak. A megfelelő bérlő kiválasztása a jelentkezők közül szintén nem egyszerű. Minden lakástulajdonosnak az az érdeke, hogy leendő bérlője megbízható legyen, pontosan fizessen és az ingatlan állapotát is megőrizze. Egy részletes, mindenre kiterjedő bérleti szerződés széleskörű védelmet jelent a bérbeadók – és egyben a bérlők – jogait illetően.
A bérleti szerződés elkészítéséhez nem kell ügyvédet fogadnia egyetlen lakástulajdonosnak sem, a legfontosabb pontok belefoglalásával saját maguk is tudnak írni egy megfelelő okiratot.
A bérleti szerződés alapvető elemei
A szerződést aláíró felek
Magától értetődőnek tűnhet, de fontos rögzíteni a szerződésben a bérbeadó és a bérlő(k) személyét. Ennél a pontnál tüntethető fel az is, ha a tulajdonos helyett a meghatalmazottja adja ki az ingatlant.
A bérlő, vagy bérlők megnevezésével a tulajdonos védve lesz attól, hogy a tudta nélkül a bérlő egy harmadik félnek adja ki a lakást a bérleti időszak alatt. Ebben a részben arra is ki lehet térni, hogy a későbbiekben a bérlő kezdeményezésére költözhet-e még az albérletbe más valaki is, és, ha igen, azt milyen feltételekkel teheti meg.
Ingatlan azonosítása
Szintén egy kötelező része a bérleti szerződésnek az albérlet tulajdonságainak, pontos címének leírása, valamint annak a ténynek a leírása, hogy milyen – lakás, munkavégzés – célra kerül kiadásra az ingatlan. Ugyanígy itt tüntethető fel az albérlet műszaki állapota, vagy, hogy bútorozatlanul, vagy bútorozottan veszi a bérlő használatba. Utóbbi esetben érdemes egy leltárjegyzéket készíteni a bérleti szerződés mellékleteként.
A bérleti időszak időtartama
Kétféle módon lehet kiadni egy ingatlant: határozott, vagy határozatlan időre. Míg a határozott idejű szerződést csak alapos indokkal lehet felmondani, így a tulajdonos jellemzően biztos bevételként számolhat a meghatározott időszak végéig a bérleti díjjal, addig a határozatlan idejű szerződés esetében a bérlő bármikor felmondhatja azt. Ez esetben is fontos ugyanakkor a szerződésben meghatározni a kötelező felmondási időt. Ez mind a tulajdonosnak, mind a bérlőnek ad egy felkészülési időszakot.
A bérleti díj és a közüzemi díjak
A bérleti szerződésben kell rögzíteni a bérleti díj összegét. Annak fizetési módját – készpénzben, átutalással -, határidejét, a bérleti díj átvételére jogosult személy adatait. A bérlő ugyanis fizetheti közvetlenül azt a tulajdonosnak, vagy egy albérletkezelőnek. Mindkét esetben fel kell tüntetni a nevet és átutalás esetén a bankszámlaszámot. Határozatlan idejű szerződés esetén a bérleti díj emelésének időpontját és mértékét is belefoglalni, ha a lakás tulajdonos tervez ilyet. Ugyancsak fontos beleíni a szerződésbe, hogy mi történik, ha a bérlő elmarad a bérleti díj megfizetésével. Ide tartozhat a késedelmi kamat kivetése, vagy többszöri ismétlődés esetén a szerződés felbontása.
A közüzemi díjak befizetésére alapvetően háromféle megoldás lehetséges. Az egyik, hogy továbbra is a bérbeadó fizeti őket, a bérlő pedig az elszámolás alapján utólag megtéríti neki. Fontos, hogy adózáskor a tulajdonos az így juttatott rezsiköltséget főszabály szerint nem számolhatja el bevételként.
A másik megoldás, hogy a mérőórákat a bérlő nevére íratja át, így a közüzemi számlák közvetlenül az albérletben lakónak érkeznek.
Harmadik lehetőségként – a bérleti díjhoz hasonlóan – előfordulhat olyan is, hogy a rezsi befizetését egy albérletkezelő cég végzi, ekkor a bérlő feléjük téríti meg utólag a költségeket.
Kaució
A kaució, vagy jogi kifejezéssel óvadék a lakástulajdonos számára jelent biztosítékot az őt ért esetleges károk esetére. A bérleti szerződés tartalmazza a kaució összegét, hogy lelakható-e, valamint azt, hogy milyen esetekben tarthatja vissza a bérbeadó a kaució egy részét, vagy teljes egészét. Jellemzően ilyen eset lehet, ha a bérlő kiköltözéskor anyagi kárt okoz, az albérlet elhagyásakor tartozása van, amit nem fizet ki, vagy a bérleti időszak lejárta előtt elköltözik. A kaució esetében is szükséges feltüntetni, hogy ki jogosult átvenni azt a bérlőtől.
Energetikai tanúsítvány
Egy kormányrendelet értelmében 2016. január 1-jétől már nem csak ingatlan eladáskor, de lakáskiadáskor is be kell szereznie a bérbeadónak az ingatlan energetikai tanúsítványát. A bérleti szerződésben pedig fel kell tüntetni annak azonosító számát és a bérlő nyilatkozatát a tanúsítvány átvételéről.
A bérleti szerződés egyéb fontos elemei
További részletkérdéseket is érdemes szabályoznia a tulajdonosnak a bérleti szerződésben, elkerülve vele a későbbiekben esetlegesen felmerülő konfliktusokat a bérlőjével.
Szolgáltatások előfizetése
2022-ben, ha egy lakástulajdonos ki szeretné adni ingatlanát, az a legkevesebb, hogy engedélyezi a bérlő számára a tv és internet szolgáltatás bekötését. Jó azonban, ha ennek tényét és feltételeit rögzíti a bérleti szerződésben. Például, hogy kit terhel a fizetési kötelezettség, ha a bérlő a határozott idejű előfizetés lejárta előtt elköltözik az albérletből. További tisztázandó kérdés lehet, hogy ki választja ki a csomagot, illetve, ha már van egy működő előfizetés az albérletben, akkor azt a bérlő megváltoztathatja-e?
Átalakítások a lakásban
Noha talán magától értetődőnek tűnhet, hogy a bérlő a bérbeadó tudta és engedélye nélkül semmilyen nagyszabású átalakítást nem végezhet a lakáson, mégis előfordulhatnak olyanok, akik számára ez korántsem ilyen egyértelmű. A bonyodalmak elkerülése végett kerüljön rögzítésre a bérleti szerződésben az is, hogy a bérlő milyen mértékig, milyen feltételekkel végezhet átalakításokat az albérleten, illetve, hogy ennek költségei kit terhelnek.
Háziállat tartása
Bérbeadótól függ, engedélyezi-e a háziállat tartását a lakásban. Bárhogyan is dönt, azt bele kell foglalni a bérleti szerződésbe, külön felsorolva a típusokat is abban az esetben, ha csak bizonyos állatok tartását teszi lehetővé.
Bejelentkezhet-e a bérlő?
Ugyancsak el kell dönteni azt a kérdést, hogy a bérbeadó megengedi-e a bérlőnek az albérletbe való bejelentkezést. Ezt érdemes szintén a szerződésben tisztázni, valamint adott esetben a kijelentkezés határidejét is fontos kijelölni benne. Utóbbival kapcsolatban maga a tulajdonos is intézkedhet egy lakcím érvénytelenségének megállapítása iránti kérelem benyújtása útján
Zárszó helyett
Bár fontos a részletes bérleti szerződés, minden kérdésre nem térhet ki, ezért javasolt az okiratot a következő mondatokkal zárni: “A szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezései az irányadók. A jelen szerződést a Szerződő felek, mint akaratukkal mindenben megegyező okiratot, jóváhagyólag írták alá.”
Néhány szokatlan, ám szükséges elem
Előfordul néhány olyan dolog, aminek a szabályozására elsőre nem is feltétlenül gondolna a tulajdonos, ám a tapasztalatok azt mutatják, hogy csak jól járhat azzal, ha kitér rájuk a bérleti szerződésben.
Zárcsere tilalma
Igaz, hogy a látogatás joga megilleti a bérbeadót, ez mégsem jár, járhat a bérlő magánéletének megsértésével, időbeosztásának figyelmen kívül hagyásával. A gyakorlatban viszont akadhat olyan bérlő, aki tartva ettől úgy dönt, hogy önhatalmúlag lecseréli a zárat. Annak érdekében, hogy ennek ne fordulhasson elő, vagy legalább következményei lehessenek, a tulajdonosnak célszerű az engedély nélküli zárcsere tilalmát is a bérleti szerződésbe foglalnia.
Az albérlet állapotának megőrzése
Jó esetben minden bérlő lakhatásra alkalmas állapotban kapja meg a tulajdonostól az albérletet. Ez egyebek mellett a tisztaságot is magában foglalja. A kiköltözéskor viszont már kevésbé lesz fontos a bérlőnek, hogy az eredeti állapothoz hasonlóan adja át a lakást, így ösztönzésképpen, valamint saját maga megkímélése miatt, a bérbeadónak javasolt erre is kitérni a szerződésben. A nem teljesülést akár a kaució egy része visszatartásának indokai között is fel lehet tüntetni.
Lakáskiadás szakértővel
Ha profi ingatlanosra bízza a tulajdonos a lakáskiadást, azzal nem csupán időt és energiát takarít meg magának, de a bérleti szerződés megírásával, részleteinek kidolgozásával sem kell foglalkoznia. A BB Property Ingatlaniroda immáron fél évtizede foglalkozik lakáskiadással, bejáratott, mindenre kiterjedő bérleti szerződéssel dolgozunk, védve vele ügyfeleink érdekeit.
További biztosítékként pedig minden esetben javasoljuk számukra a bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalását is.
