Hosszabb és bonyolultabb eljárásra kell számítania eladónak és vevőnek is egyaránt, ha az ingatlan adásvételben a gyámhivatal is érintett. Ebben a cikkünkben annak az adásvételi folyamatnak a lépéseit mutatjuk be, amelyben az eladó áll gondnokság alatt.
A legtöbb ingatlan adásvétel egyszerűen és rövid idő alatt lezajlik. Az ajánlattételt és annak elfogadását követően a felek adásvételi szerződést kötnek, a vevő egy, vagy több részletben – készpénzben, vagy banki hitel útján – kifizeti a vételárat, és birtokba veszi ingatlanát. Az egész folyamat készpénzes fizetés esetén akár egy nap is lehet, de hitelfelvétellel is legfeljebb 2-3 hónap.
Más a helyzet, ha valamilyen okból a gyámhivatal is érintetté válik az ügyletben. Ez két okból történhet meg: ha az eladó, vagy, ha a vevő részlegesen vagy teljesen cselekvőképtelen. Ezekben az esetekben összetettebb és hosszabb az ingatlan adásvételi folyamat, kétséges kimenetellel.
Az eladó áll gyámság alatt
Jelen cikkünkben az eladó cselekvőképtelensége esetén kialakuló szituációt járjuk körül, a vevő cselekvőképtelenségekor fennálló helyzetet következő írásunkban tárgyaljuk.
Ajánlattétel
A legelső lépés nem különbözik más ingatlan adásvételtől. A vevő ajánlatot tesz az ingatlanra, melyet az eladó – ebben az esetben jellemzően a gyám – elutasít vagy elfogad. Amennyiben elfogadásra kerül, azt követően viszont már a megszokottól eltérő helyzet áll fenn.
Szerződéskötés értékbecsléssel
Normál esetben, a vételárban való megegyezés után az adásvételi szerződés megkötése következik. Amennyiben az eladó cselekvőképtelen úgy viszont a gyámhivatal jóváhagyása (ellenjegyzése) is szükséges a szerződés érvényességéhez, ez pedig módosíthat a lépések sorrendjén. A gyámhatóság ellenjegyzéséhez be kell nyújtani a gyámhivatalba az aláírt adásvételi szerződést, valamint egy értékbecslést is. Ez utóbbi figyelembe vételével döntik el ugyanis, hogy nem sérülnek-e az eladással a gondnokolt érdekei. Ezen az értékbecslésen szerepelhet a kölcsönösen elfogadott vételárnál kisebb, nagyobb, vagy azzal megegyező összeg. Alacsonyabb, vagy azonos összeg esetében valószínűsíthető, hogy a gyámhivatal elfogadja az adásvételi szerződést. Ha többre értékelik az ingatlant, mint, ami a szerződésben szerepel, akkor viszont biztosan nem hagyja jóvá azt.
Kivel végeztessük az értékbecslést?
Általános tévhit az ügyvédek, ingatlanosok körében, hogy a szükséges értékbecslést az ingatlan fekvése szerinti önkormányzatnak kell elvégeznie, vagyis egy úgynevezett adó- és értékbizonyítványt kell benyújtani a gyámhivatalnak. Persze működhet ez a megoldás, ám több probléma is van vele.
Az egyik probléma, hogy az adó- és értékbizonyítvány kiállítását általában aláírt adásvételi szerződés – egyes helyeken az előszerződés is megengedett – másolatával lehet kérvényezni. Mindez azt jelenti, hogy a kérelmezés pillanatában a vevő már átadta az eladó részére a foglalót, és esetleg az első vételárrészletet is. Tette mindezt úgy, hogy egyáltalán nem lehet ekkor még abban biztos, hogy valóban megveheti-e végül az ingatlant, az ugyanis a gyámhivataltól függ. Ha a gyámügy elutasítja a szerződést, akkor visszajárnak a már átadott összegek a vevő részére, hiszen egyik fél sem tehet a szerződés meghiúsulásáról.
A másik probléma, hogy fennáll annak a veszélye, hogy a vevőt mindenképpen anyagi kár éri. Az ügyvédi díjat ugyanis ki kell fizetni az adásvételi szerződés aláírásakor, ez jellemzően a vételár 0,5 százalékával egyezik meg. Ezen összeg pedig elveszik akkor is, ha később semmissé válik a szerződés.
A harmadik probléma az adó- és értékbizonyítvánnyal, hogy a ráírt összeg alapján ugyan rövid időn – nyolc napon – belül megtudja a vevő, hogy valószínűsíthetően elfogadja, vagy elutasítja-e majd a gyámhivatal a szerződést, elutasítás esetén azonban a döntési eljárás határidejét – 30-60 nap – meg kell várnia ahhoz, hogy visszakapja a pénzét és új ingatlant kereshessen. A felek rugalmasságán múlik, de a közös megegyezéssel történő szerződésfelbontás lerövidítheti ezt az időt.
A jó hír az, hogy a valóságban bármely értékbecslési jogosultsággal rendelkező személy, vagy szerv – bank, ingatlaniroda, cég – értékbecslését elfogadhatja a gyámügy viszonyítási pontként. Érdemes tehát olyan megoldást választani, amelyben még az adásvételi szerződés aláírását megelőzően elvégezhető az értékbecslés. Lehet, hogy így is magasabb összeg szerepel majd azon, viszont ekkor a felek mérlegelhetik az adásvételi szerződés megkötését, amellyel a vevő időt, energiát és legfőképpen pénzt spórol meg. Az ingatlanirodák, cégek mellett – ha a vevő hitelt is felvenne – bizonyos bankoknál adásvételi szerződés nélkül is el lehet indítani a hiteligénylést, melynek egyik első lépcsőfoka az értékbecslés készítése.
Adó- és értékbizonyítvány kérése, vagy más kedvező eredményű értékbecslés esetén a szerződést vagy a gondnokolt és a gondnok együttesen, vagy csak a gyám írja alá.
Gyámhivatali eljárás
Az adásvételi szerződés aláírását követően minden esetben gyámhivatali eljárásra kerül sor, melynek határideje 30-60 nap. A gyámügy az értékbecslés eredménye alapján elutasítja, vagy pedig ellenjegyzésével jóváhagyja a szerződést.
Vételár kifizetése
A vevő tulajdonába csakis azután kerülhet az ingatlan, hogy a gyámhivatal ellenjegyezte azt. Ez követően, ha a vevő készpénzes, úgy a vállalt határidőkkel kifizeti az eladónak a fennmaradó összeget. Hitelből történő finanszírozásnál fontos szem előtt tartani, hogy a bankhoz az adásvételi szerződést csak gyámügyi ellenjegyzéssel lehet benyújtani, ellenkező esetben a pénzintézet el fogja utasítani a kölcsönnyújtást. A szerződés benyújtását követően, a szükséges átfutási idő után a bank folyósítja az eladó részére az utolsó vételárrészt.
Birtokbavétel
A teljes vételár kifizetését követően – készpénzzel, vagy hitelből – a gyámhivatal záradékolja az adásvételi szerződést, ez után kerülhet ténylegesen a vevő tulajdonába az ingatlan, és veheti azt birtokba.
Amennyiben tehát az eladó cselekvőképtelen, hiába van megegyezés a vételárral kapcsolatban, nem garantált, hogy létrejön az adásvétel. Ha pedig mégis, úgy egy átlagos ügylet maximum 2-3 hónapja helyett, ilyen esetekben akár 4-5 hónapba is telhet, míg lezajlik az egész folyamat.
Ingatlanértékesítés a BB Property Ingatlanirodával
A mostani magas hitelkamatok miatt nem csupán egy gyámság alatt álló személy ingatlanának eladása nehézkes, de a hétköznapi ingatlanértékesítések is sokszor hónapokat vesznek igénybe. A BB Property Ingatlaniroda ingatlanértékesítési szolgáltatásával Ön időt és energiát spórolhat meg, miközben profi szakemberekre bízza ingatlana eladását.
