A befektetési céllal lakást vásárlók közül sokan választják a hosszú távú ingatlankiadást, ezzel rendszeres, plusz jövedelmet biztosítva maguknak. Az így befolyó összeg után azonban adózni szükséges, amelynek naprakész szabályait az alábbiakban mutatjuk be.
Magyarországon, ha magánszemélyként – akár magyar, akár külföldi állampolgárként – a hosszú távú bérbeadás mellett határoz valaki, úgy a bérlőknek két nagyobb típusával találkozhat. Kiveheti magánszemély az ingatlant, de lehet bérlő gazdasági társaság is. Adózás szempontjából eltérő módon kell kezelni ezen két bérlői kört, így a következőkben mindkét esetre vonatkozóan ismertetjük az előírásokat. Elsőként a magánszemélyekre vonatkozókat, azt követően pedig a gazdasági társaságokkal kapcsolatos szabályokat.
Így adózunk, ha a bérlőnk magánszemély
Az adó mértéke megegyezik a mindenkori személyi jövedelemadó mértékével. Jelenleg ez 15 százalék. Ahhoz, hogy meghatározhassuk a jövedelmünket, ami alapján kiszámítható az adó összegét, legelőször a bevételünk nagyságával kell tisztában lennünk, és, hogy az pontosan milyen elemeket tartalmaz.
Ezek tüntethetők fel bevételként
Bevételeink közé a következő, bérlő által fizetett elemek tartoznak:
- bérleti díj;
- közös költség, függetlenül attól, hogy tartalmaz-e rezsielemeket
A 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 17. § (3a) bekezdése szerint a bérlő által megtérített rezsi alapvetően nem minősül bevételnek. Két olyan kivétel is van ugyanakkor, amikor a rezsit is a bevételek közé kell számolnunk:
- Fix összegű bérleti díj, amely már a rezsiköltséget is tartalmazza
- A bérbeadó átalánydíjat fizet a szolgáltatóknak, ám bérlőjétől a tényleges fogyasztás költségét kéri el.
Szükséges-e áfát fizetni lakáskiadáskor?
Az ingatlan bérbeadás fő szabály szerint áfamentes, a 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 86. § (2) bekezdése azonban felsorol néhány kivételt, amikor a bérbeadás áfakötelessé válik. Áfát kell a bérbeadónak fizetnie:
- az olyan bérbeadásra, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül;
- a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
- az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására;
- a széf bérbeadására
Adjunk-e számlát a bérlőnek?
Általános szabályként nem kötelező a bérbeadónak számlát adnia a bevételeiről. Ehhez ugyanis adószámmal kellene rendelkeznie, ám mivel a lakáskiadás áfamentes, nem feltétele, hogy a bérbeadónak adószáma legyen. Amennyiben viszont a bérbeadás áfakötelessé válik, úgy már adnunk kell számlát a bérlőnknek, amely az áfát is tartalmazza.
Fontos, hogy bevételeinket számlaadás nélkül is megfelelően dokumentáljuk. Ez lehet a bankszámlakivonat, vagy átvételi elismervény, attól függően, hogy utalással vagy készpénz átadásával történik a fizetés a bérlő részéről.
Hogyan számíthatjuk ki a jövedelmünket?
Az általunk adózott összeg jövedelmünk nagyságától függ. A bevételből a jövedelem – vagyis az adóalap – kétféle módon kerülhet megállapításra: tételes költségelszámolással, vagy 10 százalékos költséghányaddal.
-
Tételes költségelszámolás
E módszer esetében a bevételünkből le kell vonnunk valamennyi, az ingatlan használatából fakadó költséget. Fontos, hogy az elszámolásukhoz minden kiadást számlával tudjunk igazolni, majd pedig tételes kimutatást kell csinálnunk belőlük.
Költségnek elszámolhatjuk:
- felújítás költsége;
- javítás költsége;
- közös költség – igazolást kell róla kérni a közös képviselőtől;
- bútorok költsége (ha bútorozottan adjuk ki a lakást, és, ha az egységáruk nem több mint 200.000 forint).
Az éves bevételünkből költségként levonható továbbá:
- az amortizáció – vagyis az ingatlan értékcsökkenésének – értéke (ez jellemzően az adásvételi szerződésben feltüntetett vételár 2 százaléka);
- az általunk másnak, ugyanazon évben fizetett éves lakbér összege (ezt számviteli bizonylattal kell igazolnunk, melynek megfelelnek a korábban felsorolt bevételdokumentációs lehetőségek). Az ingatlant külföldön és belföldön egyaránt bérelhetjük.
Az általunk fizetett lakbér elszámolhatóságának két feltétele van:
- mind a lakáskiadás, mind a lakásbérlés időtartama meghaladja a 90 napot;
- az általunk fizetett lakbért sem teljesen, sem részben nem téríti meg senki számunkra (például a munkáltatónk albérlet-támogatás formájában).
Nem számolható el költségként:
- rezsi(kivéve abban a két esetben, amikor bevételnek is minősül)
- építményadó (ennek felmerülése ugyanis nem az ingatlan bérbeadásától függ).
Az adóalapunkat másfajta, egyéb kedvezmények (pl; családi adókedvezmény) még tovább csökkenthetik. Erre mindenkinek egyénileg kell odafigyelnie.
-
10 százalékos költséghányad
A jövedelem kiszámításának e másik módja értelmében a bevételünkből egyszerűen levonunk 10 százalék költséghányadot, az adóalap összege ekkor a bevétel 90 százaléka lesz.
Ez a fajta számolás elsősorban azoknak a bérbeadóknak éri meg, akiknek nincsen idejük, energiájuk a költségeik vezetésére, vagy a kiadásaik összege kevesebb, mint a bevételük 10 százaléka.
Mindkét esetben a levonás után kapott összeg – tehát a jövedelmünk – 15 százalékát kell a NAV felé befizetnünk.
Adóelőleg fizetés negyedévenként
A jövedelem kiszámítása, majd annak a 15 százalékának befizetése adóelőlegként negyedévente kell, hogy megtörténjen, a negyedévet követő hó 12. napjáig. Minden adóévben nyilatkoznunk kell arról, hogy melyik számítási módszert alkalmazzuk.
Az éves szja-bevallásban az előlegek összege feltüntethető. Ebben a lakáskiadásból származó jövedelmünket önálló tevékenységből származó jövedelemként kell megjelölni. Ha év közben a 10 százalékos költséghányad módszerét választottuk, akkor, amennyiben jobban megéri nekünk, úgy az adóbevallásunkban áttérhetünk a tételes költségelszámolásra a jövedelem megállapításakor. Fordított esetben ez a változtatás nem lehetséges.
Hogyan adózunk, ha a bérlőnk jogi személy, szervezet, vagy egyéni vállalkozó?
Amikor nem magánszemélynek adjuk ki a lakásunkat, úgy a bérlőt hivatalosan kifizetőnek nevezik. Ebben az esetben néhány ponton módosulnak a bérbeadás utáni adózás szabályai az előzőekben leírtakhoz képest.
Bevétel dokumentációja
A 10 százalékos költséghányad jövedelemszámítási mód esetén bevételünket a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével dokumentálhatjuk.
Adóelőleg fizetése
Az adóelőleg aránya, fizetési üteme változatlan marad, ám annak kiszámítását, levonását és megfizetését a kifizető végzi. Ehhez nekünk bérbeadóként le kell adnunk a bérlőnk felé egy költséghányad nyilatkozatot. A költség mértéke ebben lehet 10 százalékos, vagy a bevétel 50 százalékát meg nem haladó mértékű. Ha elmulasztunk nyilatkozni, akkor a kifizető automatikusan a 10 százalékos mértékkel számol. A kifizető a levonás után fennmaradó összeget adja át a bérbeadónak, amely az ő nettó jövedelmét fogja jelenteni.
Bármelyképpen nyilatkozunk is, az éves szja-bevallásban a bevétel erejéig elszámolhatóak az igazolt költségeink.
Egy kivétel létezik, amikor akkor is nekünk kell kiszámolnunk és befizetnünk az adóelőlegeket, ha a bérlőnk kifizető. Ez pedig akkor történik, ha nyilatkozunk felé, hogy az általunk másnak fizetett lakbért – a korábban leírt feltételek teljesülése esetén – költségként kívánjuk elszámolni. Ráadásképpen, ha a bérlőnk kifizető, úgy már év közben csökkenthetjük ilyen módon a bevételünket.
Az ingatlan bérbeadásának folyamata az adózási szabályok ismerete esetén is megterhelő lehet egy magánszemélynek. A BB Property Ingatlaniroda az első lépésektől egészen a lakáskezelésig ellátja a lakáskiadással járó teendőket, levéve ezzel valamennyi terhet a tulajdonosok válláról.
